LA INTERVENCIÓN DEL NOTARIO EN LA PREVENCIÓN Y SOLUCIÓN PACIFICA DE CONFLICTOS Y EN LA MEDIACIÓN CONDOMINIAL 



Por el Lic. Ponciano López Juárez
Notario Público No. 222 del Distrito Federal

LA INTERVENCIÓN DEL NOTARIO EN LA PREVENCIÓN Y SOLUCIÓN PACIFICA DE CONFLICTOS Y EN LA MEDIACIÓN CONDOMINIAL


SUMARIO.- I.- LA FUNCIÓN NOTARIAL Y LOS DERECHOS FUNDAMENTALES DE LA PERSONA HUMANA. II.- LA CULTURA DE LA PREVENCIÓN COMO VALUARTE DE LA CULTURA DE LA PAZ. III.- EL NOTARIADO COMO UNA DE LAS INSTITUCIONES GARANTES DE LA CULTURA DE LA PREVENCIÓN Y LA LEGALIDAD; Y POR LO TANTO DE LA CULTURA DE LA PAZ. IV.- EL NOTARIO COMO MAGISTRADO DE LA CULTURA DE LA LEGALIDAD Y DE LA PAZ EN MATERIA CONDOMINIAL. ¿CÓMO PUEDE PREVENIR EL NOTARIO EL SURGIMIENTO DE CONFLICTOS EN MATERIA CONDOMINIAL?. ¿CÓMO PUEDE INTERVENIR EL NOTARIO EN LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN MATERIA CONDOMINIAL?

I.- LA FUNCIÓN NOTARIAL Y LOS DERECHOS FUNDAMENTALES DE LA PERSONA HUMANA.

La sed de los derechos fundamentales del hombre o de la persona humana o de los derechos humanos, es tan antigua como el hombre mismo, ya Platón señala que: "Cuando el hombre salió de la caverna miró al sol de frente y empezó a inhumar a sus muertos, tomó conciencia de su humanidad y se entregó progresivamente a una actividad intelectual acompañada de una reflexión metafísica, se interrogó sobre su lugar en el universo y sobre las relaciones con sus semejantes".

Es así como el hombre individualmente considerado y las distintas instituciones u organizaciones sociales creadas por el mismo, se han ocupado de definir o de conceptuar los derechos fundamentales del hombre y de hacer que el respeto a los mismos sea cada vez mas una realidad tangible, aunque parece que no obstante la gran evolución intelectual del hombre moderno, el respeto y la observancia de los derechos fundamentales del mismo, cada vez se hace mas lejano, sobre todo en algunas civilizaciones del siglo XXI.

La institución del notariado, tanto nacional como internacionalmente considerada, como una de las garantes de que algunos de los derechos fundamentales del hombre se observen, no es ajena a tal preocupación; y por ello la reflexión sobre los derechos de la persona humana, así como sobre la adecuación de la función notarial a las necesidades de la misma, es parte de las preocupaciones constantes, tanto del notariado nacional y mundial, como de los ciudadanos y de las estructuras de control de la función.

Tan es así que en marzo de 1979 el consejo permanente de la Unión Internacional del Notariado Latino (UINL), en su carácter de institución no gubernamental (ONG), recomendó que se reflexionara sobre el tema “La función notarial y los derechos fundamentales”, mismo que fue presentado a la ONU y a la UNESCO, siendo reconocida dicha unión con sus mas de ochenta países miembros como una de las instituciones mundiales mas representativas y de alto nivel por dichos organismos internacionales.

Por todo ello, la visión extensiva de los derechos de la persona humana que prevalece actualmente (consultar estos últimos conceptos en la constitución de la Unión Europea), resultado de de-
cenios de maduración, pone al notario y a la institución del notariado al frente de todos los protagonistas de la promoción de sus derechos y del respeto que le son debidos, con la idea de que los derechos civiles y políticos vayan a la par de los derechos económicos, sociales y culturales, ya que tienen el mismo nivel de importancia y dignidad, según lo afirmara Boutros Boutros Gali, Secretario General de la ONU, para así crear el derecho al desarrollo que corresponde a toda persona humana. A su vez Ibrahima Fall, Secretario General Adjunto de la ONU, encargado de los derechos del hombre, recordaba dos factores importantes:

1.-La protección de los derechos del hombre necesita de medios (tales como: El estado, los gobiernos, las distintas organizaciones de la sociedad civil, las familias y el individuo).

2.- Las organizaciones no gubernamentales (ONGs), contribuyen significativamente en esta materia (y una de ellas es la Institución del Notariado a traves de la Unión Internacional del Notariado Latino).

La UINL, ha venido participando en diversas actividades para promover los derechos de la persona humana, dentro de los dominios de su competencia, a través de una delegación permanente, tanto en distintos países de Europa como en la ONU y la UNESCO, convencida de que la misión del notario es de tal envergadura que lo transforma en uno de los Agentes responsables para promover el respeto a los derechos de la persona humana en el ámbito del derecho consensual, ya se trate de operaciones privadas o de personas privadas y públicas, ya que en su actuación siempre se debe hacer tres preguntas:

1.- La operación (Negotium) es justa o injusta.

2.- La operación (Negotium) es válida o no según las normas jurídicas aplicables.

3.- La operación (Negotium) es eficaz o ineficaz, también según las normas jurídicas aplicables al caso concreto.

Y de esta forma, el notario, es un creador continuo del derecho con el cual protege la dignidad y el valor de cada ser humano, en cada una de sus intervenciones, ya que de acuerdo a las distintas leyes del notariado del país y a las normas internacionales para el ejercicio del notariado establecidas por la Unión Internacional del Notariado Latino, a la cual pertenece nuestro país, el notario debe ceñir su actuación, a lo siguiente:

1.- Oir y escuchar la voluntad de las partes que requieren de su intervención;

2.- Interpretar dicha voluntad y asesorarlos adecuadamente para los fines que pretenden;

3.- Calificar y encuadrar en derecho la voluntad manifestada por las partes;

4.- Redactar el instrumento notarial que contenga la voluntad manifestada por las partes;

5.- Leer y explicar a las partes el alcance y consecuencias de derecho del instrumento notarial;

6.- Captar la manifestación de voluntad de las partes mediante la firma del instrumento notarial correspondiente;

7.- Autorizar el instrumento notarial, imprimiéndole con ello la fuerza y reconocimiento del Estado, mediante su firma y sello;

8.- Conservar el instrumento durante el periodo que marcan las distintas leyes del notariado que conforman cada una de las entidades federativas del país;

9.- Reproducir el documento cuantas veces sea necesario para las partes mediante la expedición del o los testimonios que requieran;

10.- Hacer entrega de los instrumentos autorizados por el notario al Estado, por conducto de los Archivos Generales de Notarías de cada una de las entidades que forman parte de la República Mexicana, para su resguardo definitivo, a efecto de que ésta última Institución gubernamental, pueda seguir cumpliendo con la expedición de los testimonios que respecto del acto de que se trata, requieran las partes, en cualquier tiempo.

II.- LA CULTURA DE LA PREVENCIÓN COMO VALUARTE DE LA CULTURA DE LA PAZ.

Es evidente que la principal causa de generación de conflictos o problemas, tanto personales o individuales, como familiares, sociales, políticos y económicos, en nuestro país, es la ignorancia y la ausencia de una verdadera cultura de la prevención.

Ya los legisladores que integraban la asamblea francesa que elabo-
ró el proyecto de “Declaración de los derechos del hombre” de 1789, recordaban que: “La ignorancia, el olvido o el desprecio a los derechos del hombre, son las únicas causas de las desgracias públicas y de la corrupción de los gobiernos”. (Como simple breviario cultural, es de resaltar que de los treinta miembros que conformaban dicha asamblea, cinco eran juristas, tres magistrados y dos notarios).

Desafortunadamente en los países en desarrollo como el nuestro, está muy arraigada en su población la cultura de la corrección y no la cultura de la prevención como sucede en el caso de los países desarrollados o altamente desarrollados.

En efecto, una persona acude al médico cuando ya tiene el infarto o un problema severo de salud; acude al mecánico cuando el automóvil ya no encendió; acude al ingeniero o arquitecto cuando la casa ya se le está cayendo; acude al abogado cuando ya le llegó la demanda, cuando ya le llegó la multa o sanción por parte de alguna autoridad fiscal o administrativa o cuando ya se le privó de la libertad, etc.

Todo ello es muy lamentable, ya que además de que difícilmente volverán las cosas al estado que guardaban con anterioridad, al tratar de corregirlas o medio corregirlas, hay que gastar grandes cantidades de dinero que muchas veces ni se tiene, y ello hace que se caiga en estado de pobreza extrema, cuando dicha situación se pudo haber evitado o al menos prevenido para que su impacto fuese menor, con una consulta, una revisión, una supervisión o una consultoría o asesoría previa o preventiva por parte de los profesionales del caso, sin tener que lesionar gravemente nuestra
economía.

Ya es tiempo de que los ciudadanos, las instituciones tanto públicas como privadas, los distintos niveles y ámbitos de gobierno del país y la sociedad en general, adoptemos y fomentemos la cultura de la prevención, dejando atrás la cultura de la corrección y de esa manera fomentemos y logremos una verdadera cultura de la paz como uno de los derechos fundamentales de la persona humana.

III.- EL NOTARIADO COMO UNA DE LAS INSTITUCIONES GARANTES DE LA CULTURA DE LA PREVENCION Y LA LEGALIDAD; Y POR LO TANTO DE LA CULTURA DE LA PAZ.

Ha sido probado a lo largo de la historia de la humanidad que la Institución del Notariado en todos aquellos países de derecho Romano Germánico, ha contribuido a la cultura de la prevención y la legalidad, en materia contractual y a lograr la protección y observancia de los derechos fundamentales de la persona humana establecidos primero en la declaración de los derechos del hombre de 1789, en Francia; y luego en la declaración de la ONU en 1948; y desde esos entonces ha venido contribuyendo como consecuencia al establecimiento de una verdadera cultura de la paz, primero personal o privada, después familiar y social, fortaleciendo así un verdadero estado de derecho al que aspira toda persona desarrollada.

En efecto, el Notario, contribuye y fomenta la cultura de la legalidad y por lo tanto la cultura de la paz, ya que al ser un oficial público o coadyuvar en el desempeño de una función pública que es la función autenticadora y fedataria propia del estado, a través de su asesoría y
consejo logra lo siguiente:

1.- Brindar protección a los que lo buscan, principalmente si son personas socialmente o económicamente débiles.

2.- Prevenir y evitar conflictos o litigios, procurando una negociación equilibrada entre las partes.

3.- Resolver conflictos ya existentes a través de la negociación, la mediación y el arbitraje, basado en una metodología no contenciosa, siendo así un auxiliar de la administración de justicia contenciosa o administrativa.

4.- Seguridad, confiabilidad y privacidad en los asuntos de las partes, ya que está obligado a la guarda del secreto profesional.

5.- Certeza y seguridad en el cumplimiento de los acuerdos que las partes logran con su intervención, ya que estos son verdaderas leyes o sentencias para las mismas.

6.- Un verdadero equilibrio entre las partes al actuar con imparcialidad y con independencia de intereses privados o públicos.

IV.- EL NOTARIO COMO MAGISTRADO DE LA CULTURA DE LA LEGALIDAD Y DE LA PAZ EN MATERIA CONDOMINIAL.

Todos los aquí presentes sabemos, porque seguramente los hemos vivido, del sin número de problemas o conflictos que se generan entre los habitantes de un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio. Ya nuestro amigo el Dr. Othon Pérez Fer-
nández del Castillo, en su discurso inaugural, hacía mención de algunos de ellos; y de forma enunciativa mas no limitativa podríamos señalar los siguientes:

1.- Los que se originan por los cajones de estacionamiento, cuando no están bien definidos o asignados o cuando no queda claro para el propietario de la unidad privativa si solo tiene el derecho de uso a un lugar de estacionamiento dentro del área común del condominio o tiene la propiedad privada del mismo.

2.- Los que se originan por el uso de las áreas comunes, cuando éstas no quedan perfectamente bien definidas; y cuando no queda claro el uso o destino de las mismas, o se les da un uso indebido, ya sean éstas de uso general o de uso exclusivo para ciertos condóminos.

3.- Los que se originan por la generación de ruido excesivo por parte de alguno de los condóminos, sobre todo en horas de descanso.

4.- Los que se originan por la tenencia de animales domésticos o sustancias u objetos tóxicos que están prohibidos por la ley de la materia.

5.- Los que se originan por una mala administración del condominio y por la falta de una administración profesional o adecuada.

6.- Los que se originan por la falta de pago o de equidad en el pago de ciertos servicios comunes para todos los condóminos, tales como el agua, el gas, la energía eléctrica de las áreas comunes, las cuotas de mantenimiento, la recolección de basura, la vigilancia, etc.

7.- O los que se originan entre los condóminos y el constructor o desarrollador inmobiliario, por un proyecto deficiente, que viola las leyes de desarrollo urbano y de construcción de la entidad de que se trata, o por vicios y defectos en la construcción, que ponen en peligro la vida y la seguridad de los habitantes, causando con ello graves pérdidas humanas y materiales, tal y como lo hemos vivido en distintos sismos que han ocurrido en esta Ciudad, recordando especialmente el de septiembre de 1985.

Ante tales conflictos, la institución del notariado, consciente de la responsabilidad social que tiene dentro de la sociedad a la que sirve dentro de cada contexto histórico, se hace presente una vez mas para coadyuvar en la prevención y solución de los mismos a través de la mediación en sede notarial como una alternativa para la solución pacífica, negociada y plenamente satisfactoria para los intereses de las partes en conflicto.

¿CÓMO PUEDE PREVENIR EL NOTARIO EL SURGIMIENTO DE CONFLICTOS EN MATERIA CONDOMINIAL?

1.- Asesorando adecuadamente a los promotores o desarrolladores inmobiliarios a que observen en cada uno de sus proyectos las normas de desarrollo urbano vigentes, tales como: La ley general de asentamientos humanos, La ley de desarrollo urbano y su reglamento, El reglamento de construcciones, Los planes generales y parciales de desarrollo existentes en cada una de las delegaciones del Distrito Federal, o municipios de cada una de las entidades de la República Mexicana, Las disposiciones del código Civil en materia de bienes de la entidad de que se trate, La ley de propiedad en condominio de bienes inmuebles de la entidad de que se trate, y
cualesquiera otras leyes o reglamentos aplicables al caso concreto, a fin de que promuevan el derecho a una vivienda y a una vida digna, tranquila y en paz de las personas adquirentes de las mismas.

2.- Exigiendo que se le exhiban para el otorgamiento de la escritura de constitución de condominio todas las licencias, permisos o autorizaciones que disponen los ordenamientos legales antes señalados, verificando que se cumpla con dicha normatividad a efecto de garantizar una vivienda y a una vida digna, tranquila y en paz de las personas adquirentes de las mismas.

3.- Redactar una adecuada escritura de constitución de condominio que cumpla con los requisitos establecidos en la ley de la materia y los que considere convenientes para prevenir conflictos entre los adquirentes de las viviendas o prever soluciones a los mismos en el caso de que surjan.

4.- Redactar un adecuado reglamento del condominio que satisfaga también todos los requisitos establecidos en la ley de la materia y los que considere convenientes dependiendo del tipo de régimen de condominio de que se trate para los efectos ya indicados en el numeral que antecede, o bien dar una adecuada asesoría en la redacción del mismo.

5.- Al momento de la adquisición de la vivienda de que se trate entregarle al adquirente un ejemplar del reglamento del condominio, así como explicarle el contenido y alcance del mismo, así como asesorarlo y orientarlo para que adquiera una verdadera cultura condominial, haciéndole saber también las diversas instancias ya
sean públicas o privadas a las que puede acudir para aumentar su cultura condominial o bien para resolver conflictos entre condóminos cuando éstos se presenten.

¿CÓMO PUEDE INTERVENIR EL NOTARIO EN LA SOLUCION DE CONFLICTOS EN MATERIA CONDOMINIAL?

1.- Asesorando y orientando a las partes en conflicto, respecto de sus derechos y obligaciones con base en los ordenamientos legales, documentos e instrumentos señalados en el apartado anterior.

2.- Invitándolos a que identifiquen sus respectivos intereses en conflicto, que no sus posiciones; y que busquen una solución voluntaria, pacífica y negociada del conflicto a través de la mediación, ya sea en sede administrativa (Con la intervención de la Procuraduría Social) o en sede notarial (con la intervención del Centro de Mediación Notarial).

3.- En su caso, intervenir como mediador en la solución pacífica del conflicto, buscando en todo momento que las partes resuelvan por si mismas el conflicto de que se trate, de manera que cada una de ellas satisfaga de la mejor manera posible sus respectivos intereses, en el concepto de agrandar el pastel y ganar ganar y no el de ganar perder.

4.- En la medida de lo posible, asesorar, orientar, y concienciar a las partes en conflicto a que opten por una verdadera cultura de la legalidad y de la paz vecinal, con el objeto de hacer realidad uno de los derechos fundamentales de la persona humana que es el dere-
cho a vivir en paz y lograr así el desarrollo pleno y armónico de la misma.

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